s10世界总决赛比赛下注平台:万达重金下注旅游地产看重后期商业回报

泡沫雕刻机 | 2020-12-03

旅游房地产调控政策扭曲的基调没有改变,但低迷的房地产市场出现了独特的景观,这就是近年来兴起的旅游房地产。海南就是一个典型的例子。在不到4万平方公里的土地上,动辄吸引数十亿、数十亿的投资,旅游地产项目星罗棋布。全国十大房企有一半落户海南,包括万科、雅居乐、恒大、碧桂园、绿城。

旅游地产,云南,如火如荼。在丽江、大理、腾冲、普洱等漫长的旅游资源中,数千亩乃至数百平方公里、数百亿元投资的旅游地产项目散落各处。万达集团在旅游地产上投入巨资,在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山的投资规模预计高达1700亿元。

事实上,瞄准旅游地产这块肥肉,也不是一两年的事了。数据显示,截至2010年底,国内已有50多家房地产企业涉足旅游房地产,涉及项目3000多亿元人民币。一些房地产企业在旅游房地产中的份额甚至高达60%。由于城市对土地的众多政策和限制,几乎没有土地,开发商的库存压力很大,生存压力越来越大。

因此,城市边缘地区,特别是旅游区,已经成为开发商争夺优势的灰色地带。更有甚者,中国至少有27个省、自治区、直辖市制定的“十二五”规划,都把旅游业作为第三产业的支柱产业或主导产业。由于旅游房地产初始投资比较大,为了拉动地方GDP,地方政府频繁出台优惠措施,很多项目本来就是投资项目。住宅项目将受到调控,商业地产竞争激烈。

对于一些有资金实力的开发商来说,旅游地产只是为他们的资金找到了一个很好的出口。当然,旅游景点最大的吸引力在于其独特性和不可复制性,而这种稀缺资源是“一圈一片,少一块”。但开发商对旅游项目的热情是“不是酒让你醉”。

真正吸引开发商的是土地升值带来的周边商业地产和住房的高回报。目前,旅游综合体是开发商最愿意尝试的形式,包括度假酒店集群、综合休闲项目、主题公园、休闲地产社区等。

基本模式是“旅游赔钱补偿”,包括以旅游名义圈地、滚动开发、旅游促进房地产升值。而旅游地产的开发模式属于后期盈利型,地块通常位于景区,远离中心城市。

但由于基础设施投入巨大,后期运营成本高,收益周期长,是对开发商财务实力和运营能力的考验。如果市场形势不好,很难打好“擦边球”,可能会影响开发商的资金链。同时,有限的自然资源,越来越多开发商的存在带来的市场饱和,旅游项目被房地产绑架的高风险,都是旅游房地产食客最终必须面对的问题。

高潮过后谁笑到最后还很难决定。(伊势)清水湾风光不再被旅游地产拖累。

俗话说,曾经让敏捷(03383.HK)辉煌的旅游地产,现在成了投资银行看不起它的原因。美银美林(Bank of America Merrill Lynch月7日发布研究报告称,由于预计今年销售目标难以实现,且云南旅游项目不会使公司获得更高估值,因此将Agile的评级从“买入”下调至“中性”。鉴于旅游地产不仅仅是需要产品,而且具有初始投资大、回报周期长的特点,敏捷早在去年底就开始陷入资金链紧张、负债率上升的困境。

尽管公司采取了减缓建设周期、调整产品结构、大举借债等策略,但海南和云南的旅游房地产却没有得到足够的重视 据悉,清水湾自2009年3月开业以来,已实现销售总额267亿元,是中国单栋销售最高的楼盘之一。但从去年下半年开始,即使是在海南楼市最红火的冬天,清水湾的销售也一直是比不上往日的辉煌。

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今年一季度,市场仅实现销售业绩32.6亿。美国银行美林(Bank of America Merrill Lynch)在报告中指出,第一季度是海南楼市的传统销售季,但第一季度Agile在海南的项目整体销售额同比下降32%;此外,由于海南清水湾项目的买家大多来自不同的地方,首套购房贷款的放宽并不能直接惠及项目的销售。虽然OCT (000069。

SZ)长期以来都是中国旅游地产的鼻祖,是清水湾真正让国内地产大佬看到了旅游地产的魅力。早在一开始,敏捷就不是旅游地产开发商,甚至今天也不是纯粹的。

然而,2006年,在与海南省陵水县签订130亿元清水湾项目后,企业的战略定位发生了根本变化。数据显示,该项目占地15000多亩,开发周期为10年。前三年投资30亿元基建,两个超五星级酒店;6年投资70亿元;9年投资120亿元;130亿的投资10年内完成,否则失去项目的开发权。

当时并不强势的敏捷与摩根士丹利签订了合作开发项目的协议。2009年项目正式上线,当年销售业绩64亿元,占其当年总销售额的30%;2010年销售额达到99亿元,占全年销售额的1/3;2011年,其销售目标为100亿元,但未能实现目标,仅销售72亿元;今年这个项目的销售目标是80亿元。

有人认为清水湾销量下降的根本原因不仅仅是政策的影响,而是对客户的吸引力下降。据悉,由于政策的影响,清水湾的客户基础越来越窄,更严重的是,这些客户还可能遭受新崛起项目的分流。据悉,雅居乐在广州、碧桂园(02007.HK)、恒大地产(03333)的老同行。

香港),正试图增加在海南岛的投资,未来很可能会出现一个超过清水湾的大市场。另一方面,广东沿海、青岛等mainland China沿海旅游地产的发展热潮和巨大成交量,无形中加大了清水湾的销售压力。过去清水湾因为定位高,一直在高端客户中享有很好的口碑。

但集团相关负责人表示,为了扩大去年以来的客户群,将在清水湾推一些总价较低的产品。正如美银美林预测的那样,随着夏季的到来,海南的传统旺季已经过去,清水湾一季度仅售出近33亿元。在今年最后一个季度的旺季,想重拾这种局面并不难。旅游地产逼资金链。

2011年初,雅居乐以9.5亿元拿下Xi长安区总建筑面积约37万平方米的住宅用地;后来他在佛山三水区获得了两块商住用地,耗资4.4亿元;海南省定安县的三个相邻地块将作为大型休闲健康度假项目,收入1.4亿元。同年5月31日,与辽河口生态经济区签订框架协议,开发辽河口红滩湿地旅游综合体项目。

仅仅一个月后,雅居乐就与云南腾冲、西双版纳、瑞丽签订了数百亿的投资项目。这并没有满足敏捷的扩张欲望。2011年底,公司以罕见的速度积极拓展版图。12月9日,省下5亿元在中山市五桂山李秀湖东岸征收一处商住用地;12月22日,该公司斥资4.4亿元人民币,在广州花都区收购了两块商业和金融用地,总成本为 因为这几年来,虽然公司销售额增长迅速,但全国布局不完善,迫使其销售来源过于依赖海南、广州、南京,抗风险能力明显不足。

从去年开始,公司的土地扩张呈现出旅游项目和普通住宅项目并重的特点,但旅游房地产的土地储备已经占到集团总储备的三分之一左右。2011年之前,敏捷曾因其高毛利较和丰富的资金在中国h股地产股中受到机构追捧。但随着去年旅游地产销售未能达到预期,该公司自去年下半年以来,为其资金链频频遭受外界的折磨,甚至一度有传言称该公司在全国的许多项目已经关闭。事后,该公司承认,一些项目的建设进度确实进行了调整,并打算放缓建设步伐。

日前,公司2011年年报确认了敏捷财务状况恶化的趋势。截至2011年底,其净负债率为68%,公司一年内到期负债比2010年增加45.56%。银行贷款总额近114亿元,一年内到期贷款50.6亿元。

截至2011年12月31日,公司现金和银行存款总额约为73.28亿元,远低于2010年的106.81亿元。这种金融结构已经引起了很多券商和投行的关注。例如,瑞士信贷在敏捷发布年报后表示,即使资本支出大幅减少,敏捷的负债率仍然上升。虽然截至2011年底,其净负债率为68%,但在未支付土地和税收的情况下,调整后的净负债率高达115%。

花旗发布的报告还指出,如果今年敏捷按计划投资50亿元购买土地,将进一步推高净负债率。正如投行所料,3月14日,业绩报告披露后几天,敏捷迅速发行了7亿美元2017年到期的高级票据,以补充营运资金不足。

此次债券发行的票面利率高达9.875%。发行债券等融资手段的使用,在短时间内缓解了敏捷的燃眉之急,但借入的资金还是要靠公司自身的造血功能来偿还。因此,销售数据仍然是判断公司是否走出困境的重要依据。

4月15日,雅居乐公布第一季度销售业绩,显示今年第一季度雅居乐实现合同销售额约63.9亿元,合同销售面积约52.2万平方米,其中3月份合同销售额约22亿元。对于敏捷的年度销售前景,美银美林并不乐观。

它在报告中指出,该公司今年的销售目标是360亿至380亿元,这意味着在今年剩余时间里,每月销售额将达到33亿元,以达到年度销售目标。但由于海南楼市已进入淡季,公司将更多依赖其他城市的销售,3月份月销售额几乎不会超过22亿元。

美林还补充说,如果敏捷与云南地方政府谈判成功,将吸引更多旅游地产项目落户云南,规模与海南相当。但旅游地产受经济周期影响严重,敏捷进军云南旅游项目不会使其获得更高的估值。(张艳红)。

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